VSE O NEPREMIČNINSKEM DAVKU-POVZELA IZ FINANC

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kazalo vsebine

1. Glavne novosti nepremičninskega davka

2. Kaj je dobro vedeti o portalu geodetske uprave

3. Kako spreminjati podatke o nepremičninah

4. Tudi o najemnikih morate poročati Gursu

5. Kako iskati podatke v zemljiški knjigi

6. Kako se bo odmerjal davek na nepremičnine

7. Prvo leto nepremičninskega davka

8. Nepremičninski davek za prazna stanovanja

9. Osebna služnost lahko zniža obdavčitev

10. Kako bodo obdavčene nepremičnine večjih vrednosti

10. Kako bodo obdavčene nepremičnine večjih vrednosti

11. Kako bodo obdavčene novogradnje

12. Črne gradnje do trikrat bolj obdavčene

13. Kako bodo obdavčeni espeji, družinski hoteli, turistične kmetije

14. Kako bodo občine vplivale na višino davka

15. Kako se pritožiti na Gursovo cenitev nepremičnin

16. Kako bo treba plačati davek

17. Doleti vas lahko do 10 tisoč evrov kazni

18. Kolofon

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Glavne novosti nepremičninskega davka
Shutterstock Shutterstock
Davek prvič že letos

Zakon o davku na nepremičnine je bil sprejet konec lanskega novembra, veljati pa je začel 1. januarja 2014. Lastniki nepremičnin bodo tako morali plačati nepremičninski davek prvič že letos. Davek bo nadomestil do zdaj veljavne dajatve: nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, davek od premoženja, davek na nepremičnine večje vrednosti in pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest.

Zakon o davku na nepremičnine je bil sprejet konec lanskega novembra, veljati pa je začel 1. januarja 2014. Lastniki nepremičnin bodo tako morali plačati nepremičninski davek prvič že letos. Davek bo nadomestil do zdaj veljavne dajatve: nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, davek od premoženja, davek na nepremičnine večje vrednosti in pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest.

Davek bodo morali plačati vsi, ki bodo na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, lastniki nepremičnin. Izjema bo le letos, ko bo davek odmerjen prvič in bo presečni datum 1. april. Pri finančnem najemu (lizingu) bo davek moral plačati lizingojemalec, pri osebni služnosti bo davek plačal imetnik osebne služnosti, pri denacionaliziranih stanovanjskih nepremičninah pa bo davek breme najemnikov. Solastniki nepremičnin bodo davek plačali sorazmerno s svojim lastniškim deležem.

Davek bodo morali plačati vsi, ki bodo na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, lastniki nepremičnin. Izjema bo le letos, ko bo davek odmerjen prvič in bo presečni datum 1. april. Pri finančnem najemu (lizingu) bo davek moral plačati lizingojemalec, pri osebni služnosti bo davek plačal imetnik osebne služnosti, pri denacionaliziranih stanovanjskih nepremičninah pa bo davek breme najemnikov. Solastniki nepremičnin bodo davek plačali sorazmerno s svojim lastniškim deležem.
Kolikšen bo davek

Podlaga za odmero davka je posplošena tržna vrednost nepremičnine, ki jo je ocenila geodetska uprava (Gurs). Izjemoma bo davčna osnova samo za stanovanjske nepremičnine prvi dve leti odmere davka nižja. Letos bo tako upoštevana 80-odstotna posplošena tržna vrednost nepremičnine, v prihodnjem letu pa 90-odstotna.

Davčne stopnje so:

• za stavbe ali dele stavb skupaj z zemljišči, na katerih stojijo:

– 0,15 odstotka za rezidenčne stanovanjske nepremičnine,
Glavne novosti nepremičninskega davka

– 0,50 odstotka za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine,

– 0,75 odstotka za poslovne in industrijske nepremičnine,

– 0,40 odstotka za energetske nepremičnine,

– 0,30 odstotka za kmetijske stavbe,

– 0,50 odstotka za druge stavbe;

• za zemljišča brez stavb:

– 0,15 odstotka za kmetijska zemljišča,

– 0,07 odstotka za gozdna zemljišča,

– 0,75 odstotka za zemljišča za poslovno in industrijsko rabo,

– 0,40 odstotka za zemljišča za namene energetike,

– 0,50 odstotka za zemljišča za gradnjo stavb,

– 0,50 odstotka za preostala zemljišča,

– 0,15 odstotka za zemljišča za stanovanjsko rabo (funkcionalna zemljišča, kot so atriji in podobno).

Če je ocenjena posplošena tržna vrednost stanovanjske nepremičnine nad 500 tisoč evrov, se davčna stopnja za vrednost nad 500 tisoč evrov poviša za 0,25 odstotne točke, na 0,40 odstotka. Za socialno šibkejše se davek za nepremičnino, v kateri imajo prijavljeno stalno prebivališče, zniža za polovico, za invalide pa za 30 odstotkov. Za stanovanjske nepremičnine, ki so nelegalne gradnje in je bila že izdana pravnomočna inšpekcijska odločba, je davčna stopnja 0,5 odstotka.

Če je ocenjena posplošena tržna vrednost stanovanjske nepremičnine nad 500 tisoč evrov, se davčna stopnja za vrednost nad 500 tisoč evrov poviša za 0,25 odstotne točke, na 0,40 odstotka. Za socialno šibkejše se davek za nepremičnino, v kateri imajo prijavljeno stalno prebivališče, zniža za polovico, za invalide pa za 30 odstotkov. Za stanovanjske nepremičnine, ki so nelegalne gradnje in je bila že izdana pravnomočna inšpekcijska odločba, je davčna stopnja 0,5 odstotka.

Občine bodo od leta 2017 davčne stopnje lahko še povišale ali znižale za največ polovico.
Na oceno vrednosti nepremičnine se bo mogoče pritožiti

Lastniki nepremičnin bodo predvidoma sredi februarja dobili obvestila o podatkih o nepremičninah, posplošeni tržni vrednosti nepremičnin in informativni podatek o davčnih stopnjah za te nepremičnine ter izračun davka na nepremičnine. Davčna uprava (Durs) naj bi odločbe o odmeri davka poslala do konca maja.

Na odločbo Dursa se bo možno pritožiti, pa tudi nad podatki o nepremičnini oziroma nad posplošeno tržno vrednostjo nepremičnine.

Fizične osebe bodo lahko davek plačale v največ štirih obrokih, pravne osebe pa v sedmih. Letos bo davek oziroma prvi obrok davka zapadel v plačilo 16. avgusta. Za socialno šibkejše, ki davka ne bodo mogli plačati, zakon predvideva tudi možnost vpisa zastavne pravice na nepremičnino.

POJASNILO: V času priprave izdaje o nepremičninskem davku so bile v pripravi še spremembe zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki se nanaša na izvajanje nepremičninskega davka. Spremembe zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin naj bi bile sprejete na vladi predvidoma januarja, nato pa naj bi jih poslanci po hitrem postopku sprejeli predvidoma februarja, vsekakor pa do presečnega datuma, torej 1. aprila. Naj dodamo, da je bilo do zdaj vloženih tudi že več predlogov za ustavno presojo zakona kot tudi predlog za začasno zadržanje izvajanja zakona. Ustavno sodišče bo predloge obravnavalo predvidoma v prvem tednu februarja.

Ko bo znan dokončen predlog spreDeli na FacebookPošlji e-pošto

Ko bo znan dokončen predlog sprememb zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin oziroma ko bo znana odločitev ustavnega sodišča, bomo vsebino na tej strani v najkrajšem možnem času ustrezno dopolnili.

Kaj je dobro vedeti o portalu geodetske uprave
Shutterstock Shutterstock

Prostorski portal: http://www.e-prostor.gov.si
Javni vpogled v podatke o nepremičninah: http://prostor3.gov.si/javni
Katere podatke lahko vidim na portalu Prostor?
Na portalu lahko najdete podatke o zemljiškem katastru (površini, rabi, lastništvu), katastru stavb (površini, višini, namembnosti), registru prostorskih enot (upravna enota, občina, naselje, ulica, naslov), geodetske točke (koordinate, oznake, red, topografije), podatke o evidenci trga nepremičnin (cena, površina, datum) in zbirni kataster gospodarske javne infrastrukture (ceste, komunalni vodi).
Ali je vpogled brezplačen?
Dostop do podatkov je brezplačen, za nekatere storitve pa potrebujete digitalno spletno potrdilo.

Deli na FacebookPošlji e-pošto

Na Gursovem portalu lahko preverite podrobne podatke o svoji nepremičnini in kolikšna je ocenjena vrednost nepremičnine.
Kako vpogledam v podatke o nepremičnini?
Na spletni strani (http://prostor3.gov.si/javni) pri prijavi v javni vpogled izberete »vstop«. V iskalnik vpišete podatek o nepremičnini – denimo ulico in hišno številko ali katastrsko občino in številko parcele oziroma katastrsko občino in številko stavbe. Po vnosu kode se vam bo izpisal delni rezultat iskanja, kjer s klikom na puščico izberete več podrobnosti o nepremičnini. Če vas zanima samo ocenjena vrednost nepremičnine, lahko kliknete na ikono vrednost nepremičnine (znak za evro).
Kako lahko preverim podatke o lastnih nepremičninah?
Poleg splošnega vpogleda v vse nepremičnine lahko z digitalnim spletnim potrdilom na spletni strani (https://prostor3.gov.si/osebni) preverite podatke o nepremičninah, ki so v vaši lasti in kot take vodene v geodetskih evidencah. V osebnem vpogledu so dosegljivi tudi podatki o katastrskem dohodku.
Poleg splošnega vpogleda v vse nepremičnine lahko z digitalnim spletnim potrdilom na spletni strani (https://prostor3.gov.si/osebni) preverite podatke o nepremičninah, ki so v vaši lasti in kot take vodene v geodetskih evidencah. V osebnem vpogledu so dosegljivi tudi podatki o katastrskem dohodku.
Ali so podatki, ki so dostopni na portalu, uradni?
Podatki, ki so dostopni prek spleta, so zadnji uradni podatki o nepremičninah, ki jih vodi geodetska uprava (Gurs). Vse spremembe na nepremičninah, ki se opravijo zaradi uradnih postopkov (parcelacije, zamenjave in podobno), so vidne na portalu po uradnem končanju postopkov. Podatke o lastništvu Gurs prevzema iz zemljiške knjige, kar pomeni, da se lahko pojavi večji časovni zamik (tudi več mesecev, odvisno od posamezne enote zemljiške knjige) med končanjem uradnega postopka in objavo spremenjenega podatka na portalu.
Kako lahko preverim, po katerih merilih je Gurs ovrednotil nepremičnino?
Vse informacije o modelih in uporabljenih podatkih za vrednotenje lahko najdete v zbirki vrednotenja nepremičnin, ki je javno dostopna na naslovu (http://tinyurl.com/vrednotenje). Najprej izberete vrsto nepremičnine (stanovanje, hiša, garaža, lokal, pisarna …). Na zemljevidu s kliki poiščete območje nepremičnine, ki vas zanima, na desni strani pa se vam izpišejo podrobnejši podatki o vrednostnem območju, ali je bila ocenjena vrednost nepremičnine indeksirana, kakšne so vrednostne ravni oziroma kolikšna je vrednost referenčne nepremičnine. S klikom na oznake opis modela, vrednostna tabela, primer izračuna, uporaba indeksov vrednosti ali točkovnik lahko v obliki datoteke pdf na računalnik naložite podrobnosti o vrednotenju za konkretno območje in vrsto nepremičnine.
Vse informacije o modelih in uporabljenih podatkih za vrednotenje lahko najdete v zbirki vrednotenja nepremičnin, ki je javno dostopna na naslovu (http://tinyurl.com/vrednotenje). Najprej izberete vrsto nepremičnine (stanovanje, hiša, garaža, lokal, pisarna …). Na zemljevidu s kliki poiščete območje nepremičnine, ki vas zanima, na desni strani pa se vam izpišejo podrobnejši podatki o vrednostnem območju, ali je bila ocenjena vrednost nepremičnine indeksirana, kakšne so vrednostne ravni oziroma kolikšna je vrednost referenčne nepremičnine. S klikom na oznake opis modela, vrednostna tabela, primer izračuna, uporaba indeksov vrednosti ali točkovnik lahko v obliki datoteke pdf na računalnik naložite podrobnosti o vrednotenju za konkretno območje in vrsto nepremičnine.
Kako do podatkov dostopajo poslovni subjekti?
Za pravne osebe, espeje, notarje, cenilce in druge poslovne subjekte je na voljo vpogled prek aplikacije (http://prostor.gov.si/preg). Tam lahko iščete po podatkih zemljiškega katastra, katastra stavb, registra prostorskih enot z ulicami in hišnimi številkami, evidence trga nepremičnin, geodetskih točk, zemljeDeli na FacebookPošlji e-pošto
Za pravne osebe, espeje, notarje, cenilce in druge poslovne subjekte je na voljo vpogled prek aplikacije (http://prostor.gov.si/preg). Tam lahko iščete po podatkih zemljiškega katastra, katastra stavb, registra prostorskih enot z ulicami in hišnimi številkami, evidence trga nepremičnin, geodetskih točk, zemljepisnih imen, zbirnega katastra gospodarske javne infrastrukture ter načrtov in kart v digitalni obliki.
Kje lahko vidim sklenjene kupoprodajne posle z nepremičninami?
Brezplačno lahko na portalu Prostor oziroma aplikaciji, ki je dostopna na spletu (http://prostor3.gov.si/ETN-JV), vpogledate v sklenjene kupoprodajne posle z nepremičninami. V iskalniku na levi strani izberete obdobje, za katero vas zanimajo sklenjeni posli, in vrsto nepremičnine. Lahko iščete tudi po katastrski občini in naselju.
Kaj še lahko preverim na portalu Prostor?
Na voljo je tudi kalkulator vrednosti zemljišč – brezplačna spletna aplikacija, namenjena davčnim zavezancem za plačilo davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč v zemljišče za gradnjo stavb. Spletna aplikacija izračuna vrednost zemljišča ob pridobitvi in prodaji, ki jo davčni zavezanec poleg stroškov pridobitve in prodaje potrebuje za izračun davčne osnove pri odmeri omenjenega davka. Za izračun potrebujete podatke o zemljišču, namenski rabi ob pridobitvi in namenski rabi ob prodaji.
Na voljo je tudi kalkulator vrednosti zemljišč – brezplačna spletna aplikacija, namenjena davčnim zavezancem za plačilo davka na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč v zemljišče za gradnjo stavb. Spletna aplikacija izračuna vrednost zemljišča ob pridobitvi in prodaji, ki jo davčni zavezanec poleg stroškov pridobitve in prodaje potrebuje za izračun davčne osnove pri odmeri omenjenega davka. Za izračun potrebujete podatke o zemljišču, namenski rabi ob pridobitvi in namenski rabi ob prodaji.

Kako spreminjati podatke o nepremičninah
Foto: Shutterstock Foto: Shutterstock
Kako lahko spremenim podatke (vrednost) o nepremičnini?
Če podatki niso pravilni, jih lahko popravite v aplikaciji, ki je dostopna na portalu (http://tinyurl.com/napake-gurs). Za dostop potrebujete geslo, ki ste ga prejeli ob prvem obvestilu o vrednosti nepremičnine.
Če ste geslo izgubili, vam bodo pomagali na Gursu, kamor lahko tudi pisno pošljete obrazce. Seznam obrazcev lahko najdete na njihovi spletni strani (http://tinyurl.com/obrazec-gurs), dobite pa jih lahko tudi na Gursu.
Ali moram tudi osebno na Gurs?
Pri nekaterih spremembah je vseeno potreben obisk območne geodetske uprave oziroma pisarne, pri določenih spremembah, predvsem novih stavbah, dograditvah in prenovah, ki jih je treba vpisati tudi v kataster stavb, pa je potrebna še predhodna meritev geodeta na terenu, pravijo na Gursu.
Kako se naročim na sestanek na Gursu?
Lastniki se lahko za spreminjanje podatkov v registru nepremičnin prek brezplačne številke 080 22 15 naročajo za obisk območnih geodetskih pisarn od ponedeljka do četrtka od 7.30 do 15.30 in ob petkih od 7.30 do 14.30. En lastnik se lahko naroči samo enkrat – pri naročanju je treba sporočiti tudi enotno matično številko občana (EMŠO). Posebna številka bo v uporabi do 31. marca, ko poteče rok za spreminjanje podatkov.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kaj lahko urejamo na Gursu?
Na območnih geodetskih upravah je možno urejati podatke o lastništvu, površinah in dejanski rabi delov stavb. Ob spremembi lastništva je treba priložiti pogodbo, pri spremembah površin skico vseh prostorov z opisom prostorov in njihovimi površinami, za spremembo dejanske rabe delov stavb pa fotografijo.
Česa na Gursu ne moremo urejati ali spreminjati?
Podatki, kot sta osebna služnost in javno dobro, se urejajo na zemljiški knjigi, podatki o dejanski rabi zemljišč (vodna zemljišča, neplodna zemljišča) se urejajo na ministrstvu za kmetijstvo in okolje, namenska raba zemljišč in zemljišča za gradnjo stavb se urejajo na občinah, številko stanovanja uredite pri vašem upravniku, prijavo na številko stanovanja pa na upravni enoti. Status sakralnih objektov ureja urad za verske skupnosti, kulturnih spomenikov pa ministrstvo za kulturo. Na davčni upravi se urejajo podatki o humanitarnih organizacijah, znižanju davka za upravičence do socialne pomoči ali varstvenega dodatka kot tudi za invalidne osebe oziroma osebe, ki z invalidnimi osebami bivajo v skupnem gospodinjstvu. Na ministrstvu za zunanje zadeve bodo določili nepremičnine za opravljanje diplomatskih in konzularnih predstavništev, mednarodnih organizacij in institucij. Na upravni enoti uredite podatke o agrarni skupnosti, na zavodu za gozdove pa podatke o odprtosti zemljišča, varovalnih gozdovih in gozdnih rezervatih ter podobno.
Podatki, kot sta osebna služnost in javno dobro, se urejajo na zemljiški knjigi, podatki o dejanski rabi zemljišč (vodna zemljišča, neplodna zemljišča) se urejajo na ministrstvu za kmetijstvo in okolje, namenska raba zemljišč in zemljišča za gradnjo stavb se urejajo na občinah, številko stanovanja uredite pri vašem upravniku, prijavo na številko stanovanja pa na upravni enoti. Status sakralnih objektov ureja urad za verske skupnosti, kulturnih spomenikov pa ministrstvo za kulturo. Na davčni upravi se urejajo podatki o humanitarnih organizacijah, znižanju davka za upravičence do socialne pomoči ali varstvenega dodatka kot tudi za invalidne osebe oziroma osebe, ki z invalidnimi osebami bivajo v skupnem gospodinjstvu. Na ministrstvu za zunanje zadeve bodo določili nepremičnine za opravljanje diplomatskih in konzularnih predstavništev, mednarodnih organizacij in institucij. Na upravni enoti uredite podatke o agrarni skupnosti, na zavodu za gozdove pa podatke o odprtosti zemljišča, varovalnih gozdovih in gozdnih rezervatih ter podobno.
Kaj se bo lahko urejalo šele po prejemu informativnih izračunov (februarja)?
Zemljišča pod avtocesto (Dars), kategoriziranimi državnimi (direkcija za ceste) in občinskimi cestami (občine), gozdnimi cestami (zavod za gozdove) in železnicami (Slovenske železnice). Podatke o nelegalnih gradnjah Gursu sporočijo z inšpektorata za promet, energetiko in prostor.
V kolikšnem času Gurs obdela spremembe?
Približno v mesecu dni od prejema pripomb.
Ali so kakšni roki, do kdaj je treba sporočiti spremembe?
Rokov ni, lastniki naj bi sporočili spremembe, ko se zgodijo oziroma ko ugotovijo, da so podatki napačni. Tudi po uvedbi davka na nepremičnine bo podatke še vedno mogoče spreminjati.
Ali so kakšne sankcije, če ne sporočim sprememb?
Če Gurs ugotovi, da podatki niso pravi oziroma niso skladni z realnim stanjem, lastnika pozovejo in mu dajo enomesečni rok za posredovanje podatkov za register nepremičnin oziroma trimesečni rok za kataster stavb. Če tega lastnik ne stori, ga Gurs prijavi geodetski inšpekciji, ki opravi nadzor in ustrezno sankcionira.
Kaj, če je nepremičnina ocenjena z vrednostjo 0?
To pomeni, da manjka eden izmed glavnih podatkov za izračun posplošene tržne vrednosti nepremičnine oziroma da lastnik ni znan. Gurs sicer takšne nepremičnine zdaj preverja in lastnike poziva, naj dopolnijo podatke. Če tega ne storijo, zadevo preda inšpekciji.

Ali Gurs ukrepa tudi ob pritožbah sosedov?
Če dobi prijavo, pozove lastnika, naj dopolni podatke. Če ni odziva, postopek nadaljujejo inšpektorji.
Ali Gurs upošteva, da so v stavbi neprofitni najemniki?
Ne, kako je stavba uporabljena, ne vpliva na njeno vrednost.
Na Gursu ni pravilno zavedena namembnost rabe zemljišča. Kaj moram storiti?
Pritožba zoper namembnost rabe zemljišča ni možna, saj ta podatek Gursu sporočajo občine. Lastnik nepremičnine lahko pošlje pripombo Gursu, in če občina potrdi, da ima lastnik prav, spremenijo podatke, sicer ostanejo taki, kot jih je sporočila občina. Občine sicer namembnost zemljišč, ki so določene v občinskih prostorskih načrtih, sporočajo Gursu, težava pa lahko nastane, saj vse občine ne sporočajo podatkov o parcelah oziroma delih parcel, na katerih je možna gradnja stavb. To lahko pomembno vpliva na vrednost, vendar pa Gurs brez podlage podatkov ne more spreminjati.
Pritožba zoper namembnost rabe zemljišča ni možna, saj ta podatek Gursu sporočajo občine. Lastnik nepremičnine lahko pošlje pripombo Gursu, in če občina potrdi, da ima lastnik prav, spremenijo podatke, sicer ostanejo taki, kot jih je sporočila občina. Občine sicer namembnost zemljišč, ki so določene v občinskih prostorskih načrtih, sporočajo Gursu, težava pa lahko nastane, saj vse občine ne sporočajo podatkov o parcelah oziroma delih parcel, na katerih je možna gradnja stavb. To lahko pomembno vpliva na vrednost, vendar pa Gurs brez podlage podatkov ne more spreminjati.
Kje in kako lahko izvem, ali sem prijavljen na številko stanovanja ali samo na hišno številko?
Podatki o stalnem in začasnem prebivališču se v registru stalnega prebivalstva vodijo do ravni številke stanovanja. Prve podatke o številki stanovanja je ministrstvo za notranje zadeve v registru preneslo z računalniško obdelavo iz Gursove baze – evidence popisa nepremičnin. Posameznik lahko informacijo o obstoju ali pravilnosti vpisa številke stanovanja pridobi iz registra stalnega prebivalstva, na katerikoli upravni enoti. Podatek je razviden tudi iz potrdila o prijavi prebivališča; za potrdilo lahko zaprosijo po elektronski poti, to je prek portala e-uprava, tudi posamezniki z veljavnim digitalnim kvalificiranim potrdilom.

Lastniki naj bi sporočili spremembe, ko se zgodijo oziroma ko ugotovijo, da so podatki napačni.

Tudi o najemnikih morate poročati Gursu
Shutterstock Shutterstock

Julija lani je začela veljati nova zakonska ureditev, po kateri morajo lastniki nepremičnin poročati o kupoprodajnih (prodaja stavb, delov stavb in parcel, dajanje stavb in parcel v finančni najem, ustanovitev ali prenos stavbne pravice) in najemnih pravnih poslih (oddaja stavb in delov stavb ter spremembe najemnine ali trajanja najema).

Julija lani je začela veljati nova zakonska ureditev, po kateri morajo lastniki nepremičnin poročati o kupoprodajnih (prodaja stavb, delov stavb in parcel, dajanje stavb in parcel v finančni najem, ustanovitev ali prenos stavbne pravice) in najemnih pravnih poslih (oddaja stavb in delov stavb ter spremembe najemnine ali trajanja najema).
O čem je treba poročati Gursu?
Poslati je treba podatke o sklenjenih nepremičninskih kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih.

1. marec
je rok za prijavo najemnih poslov, ki so bili sklenjeni pred lanskim julijem in še trajajo.

200–1.200
evrov je kazen, če Gursu pravočasno ne sporočite podatkov o najemnikih.

1.000–10.000
evrov znaša predvidena kazen za pravne osebe, če Gursu pravočasno ne poročajo o najemnih ali kupoprodajnih poslih.
Kdo mora poročati Gursu?
Davčna uprava mora Gursu poročati o kupoprodajnih poslih, za katere je prejela napoved za odmero davka na promet z nepremičninami.
Prodajalec, ki je zavezanec za DDV, mora poročati o poslih z nepremičninami, za katere je pri prodaji obračunal DDV, Deli na FacebookPošlji e-pošto
Prodajalec, ki je zavezanec za DDV, mora poročati o poslih z nepremičninami, za katere je pri prodaji obračunal DDV, lizingodajalec pa o poslih z nepremičninami, za katere je pri sklenitvi pogodbe o lizingu obračunal DDV, in pri spremembi datuma izteka lizinga ali odpovedi pogodbe.
O najemnih poslih morajo poročati najemodajalec, upravljavec stavbe v lasti države in upravnik večstanovanjske ali poslovne stavbe za dele stavb v skupni lasti etažnih lastnikov.
Kdaj moram poročati Gursu?
Za najemne in lizinške pogodbe, ki so bile sklenjene letos pred julijem in so 1. julija 2013 še trajale, je treba Gursu poročati prek spletne aplikacije najpozneje do 1. marca 2014 (rok za sporočanje po pošti se je iztekel 15. januarja).
Sicer pa je treba o poslih, ki so sklenjeni med tekočim mesecem, Gursu poročati najpozneje do 15. v naslednjem mesecu. Torej, če ste novembra prodali ali oddali v najem nepremičnino, morate to Gursu sporočiti do 15. decembra.
Kako sporočim podatke?
Fizične osebe morajo poročati le o oddajanju stavb, delov stavb in njihovih delov ter o morebitnih spremembah najemnine ali trajanja najema. Poročanje je možno prek Gursove spletne aplikacije ETN (http://prostor3.gov.si/evidenca-trga-nepremicnin). Za dostop in uporabo aplikacije se je treba registrirati z veljavnim digitalnim potrdilom (izdano v Sloveniji – Sigen-Ca, Sigov-Ca, AC-NLB, Halcom-Ca, Pošta®Ca).
Fizične osebe morajo poročati le o oddajanju stavb, delov stavb in njihovih delov ter o morebitnih spremembah najemnine ali trajanja najema. Poročanje je možno prek Gursove spletne aplikacije ETN (http://prostor3.gov.si/evidenca-trga-nepremicnin). Za dostop in uporabo aplikacije se je treba registrirati z veljavnim digitalnim potrdilom (izdano v Sloveniji – Sigen-Ca, Sigov-Ca, AC-NLB, Halcom-Ca, Pošta®Ca).
Fizične osebe, ki niso zavezanci za DDV, lahko poročajo o najemnih poslih tudi po pošti. Obrazec lahko dobijo na spletnih straneh Gursa (http://tinyurl.com/obrazci-ETN).
Pravne osebe in espeji lahko poročajo o poslih samo prek spletne aplikacije za poročanje ETN (http://prostor3.gov.si/evidenca-trga-nepremicnin). Za dostop in uporabo aplikacije se je treba registrirati z veljavnim digitalnim potrdilom.
Kakšne so kazni, če tega ne storim?
Če v predpisanem roku posameznik Gursu ne sporoči podatkov, mu grozi globa od 200 do 1.200 evrov. Za pravne osebe in espeje je predpisana globa od tisoč do deset tisoč evrov.
Ali sosed lahko vidi, po kolikšni ceni oddajam stanovanje?
Da. Sicer podatki o lastnikih nepremičnin še vedno ostajajo zaupni, vendar lahko vsak pogleda za določeno stavbo ali stanovanje, po kolikšni ceni ga lastnik oddaja oziroma ga je prodal.

Kako iskati podatke v zemljiški knjigi
FOTO: IRENA HERAK USENIK FOTO: IRENA HERAK USENIK
Kako lahko dostopam do zemljiške knjige?
Podatke v zemljiški knjigi si lahko ogledate prek portala e-Sodstvo (https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html). Vpogled je brezplačen, treba pa se bo registrirati, za kar potrebujete elektronski naslov. Če pa želite v zemljiški knjigi opravljati tudi zemljiškoknjižna opravila, morate biti registrirani kot zunanji kvalificirani uporabnik, za kar potrebujete digitalno potrdilo in varno elektronsko pošto.
Podatke v zemljiški knjigi si lahko ogledate prek portala e-Sodstvo (https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html). Vpogled je brezplačen, treba pa se bo registrirati, za kar potrebujete elektronski naslov. Če pa želite v zemljiški knjigi opravljati tudi zemljiškoknjižna opravila, morate biti registrirani kot zunanji kvalificirani uporabnik, za kar potrebujete digitalno potrdilo in varno elektronsko pošto.
Kako iščem nepremičnine po zemljiški knjigi?
Nepremičnine lahko iščete v rednem izpisu iz zemljiške knjige. Potrebujete le ID-znak nepremičnine – torej v kateri katastrski občini je nepremičnina in parcelno številko oziroma številko stavbe. Če ne veste, kakšen je ID-znak nepremičnine, lahko pogledate na Gursovem portalu Prostor, kjer so ti podatki zapisani pri vsaki nepremičnini.
So podatki v zemljiški knjigi enaki kot v Gursovem registru nepremičnin?
Da, podatki o lastnikih v zemljiški knjigi so prevzeti v register nepremičnin. Če so podatki nepravilni ali nepopolni v zemljiški knjigi, so tudi v registru. Kot pojasnjujejo na Gursu, najpogostejše nepravilnosti povzroča nepravilna ali manjkajoča matična številka. Zato pri javnem vpogledu v zemljiško knjigo preverite, kaj je vpisano pod rubriko EMŠO.

Kako lahko popravim podatke v zemljiški knjigi?
Podatke lahko uredite osebno na zemljiški knjigi, kjer se morate oglasiti z osebnim dokumentom, lahko pa vam jih za plačilo uredi tudi notar. Po pošti, elektronski pošti ali telefonu podatkov, žal, ne morete urejati. Če ste spremenili priimek, morate predložiti tudi dokumentacijo, iz katere je razvidno, da gre za isto osebo.
Opazil sem, da je v zemljiški knjigi naveden stari naslov. Bo to zvišalo davek?
Podatki o lastnikih nepremičnin se v zemljiški knjigi samodejno ne posodabljajo, če ste denimo spremenili stalno prebivališče. Geodetska uprava bo podatek o stalnem prebivališču pridobila iz registrov ministrstva za notranje zadeve, tako da to ne bo vplivalo na višino davka – dovolj je torej, če spremenite stalno prebivališče na upravni enoti.

Kako se bo odmerjal davek na nepremičnine
Aleš Beno Aleš Beno
Kdo bo moral plačati davek?
Nepremičninski davek bodo morali plačati vsi, ki bodo na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, lastniki nepremičnin. Letos, ko bo davek odmerjen prvič, bo sicer presečni datum 1. april. Če ste kupili ali kako drugače pridobili nepremičnino, pa prenos lastništva še ni opravljen, boste morali plačati davek.
Nepremičninski davek bodo morali plačati vsi, ki bodo na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, lastniki nepremičnin. Letos, ko bo davek odmerjen prvič, bo sicer presečni datum 1. april. Če ste kupili ali kako drugače pridobili nepremičnino, pa prenos lastništva še ni opravljen, boste morali plačati davek.
Kako je v primerih več lastnikov?
Solastniki nepremičnin davek na nepremičnine plačajo sorazmerno s svojim lastniškim deležem. Če deleži niso določeni, se šteje, da so enaki.
Pawel Gaul Pawel Gaul
Katerim lastnikom nepremičnin davka ne bo treba plačati?
Zakon predvideva izjeme:
• pri finančnem najemu (lizingu), kjer davek plača lizingojemalec;
• pri vpisani osebni služnosti na celotni nepremičnini, ko davek plača imetnik osebne služnosti;
• pri denacionaliziranih stanovanjskih nepremičninah, ki so oddane v neprofitni najem najemnikom, plača davek fizična ali pravna oseba, ki je v evidenci trga nepremičnin evidentirana kot najemnik.

Ali moram kot najemnik plačati davek?
Če niste v neprofitnem najemu, kjer davek plača najemnik, ali katera druga zgoraj omenjena izjema, potem davek plača lastnik nepremičnine. Lahko pa se lastnik in najemojemalec v pogodbi dogovorita drugače.
Kakšna bo davčna osnova?
Podlaga za odmero davka je posplošena tržna vrednost nepremičnine, ki jo je ocenil Gurs. Izjemoma bo davčna osnova samo za stanovanjske nepremičnine prvi dve leti odmere davka nižja. Tako bodo letos pri odmeri upoštevali 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti nepremičnin, v letu 2015 pa 90 odstotkov.
Kakšne bodo davčne stopnje za stavbe?
Za stavbe ali dele stavb skupaj z zemljišči, na katerih stojijo, so davčne stopnje:

Podlaga za odmero davka je posplošena tržna vrednost nepremičnine, ki jo je ocenil Gurs.
Za stavbe ali dele stavb skupaj z zemljišči, na katerih stojijo, so davčne stopnje:

• 0,15 odstotka za rezidenčne stanovanjske nepremičnine,

• 0,50 odstotka za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine,

• 0,75 odstotka za poslovne in industrijske nepremičnine,

• 0,40 odstotka za energetske nepremičnine,

• 0,30 odstotka za kmetijske stavbe,

• 0,50 odstotka za druge stavbe.
Kakšne bodo davčne stopnje za zemljišča brez stavb?
Davčne stopnje za zemljišča brez stavb bodo:

• 0,15 odstotka za kmetijska zemljišča,

• 0,07 odstotka za gozdna zemljišča,

• 0,75 odstotka za zemljišča za poslovno in industrijsko rabo,

• 0,75 odstotka za zemljišča za poslovno in industrijsko rabo,

• 0,40 odstotka za zemljišča za namene energetike,

• 0,50 odstotka za preostala zemljišča,

• 0,15 odstotka za zemljišča za stanovanjsko rabo (funkcionalna zemljišča).
Kdo je upravičen do nižje davčne stopnje?
Za socialno šibkejše zakon predvideva, da se davek za stanovanjsko nepremičnino, v kateri imajo prijavljeno stalno bivališče, zniža za polovico. Pravico do znižanja davka ugotovi davčni organ po uradni dolžnosti, na podlagi evidence upravičencev do denarne socialne pomoči oziroma do varstvenega dodatka pri ministrstvu za delo, družino in socialne zadeve.

Za 30 odstotkov nižja davčna stopnja velja tudi za nepremičnine, ki so v lasti invalidnih oseb oziroma zavezancev, ki živijo v skupnem gospodinjstvu z invalidno osebo, ki se giblje z invalidskim vozičkom. Zavezanci morajo imeti v tej nepremičnini prijavljeno stalno bivališče, pravico pa ugotovi davčni organDeli na FacebookPošlji e-pošto

Za 30 odstotkov nižja davčna stopnja velja tudi za nepremičnine, ki so v lasti invalidnih oseb oziroma zavezancev, ki živijo v skupnem gospodinjstvu z invalidno osebo, ki se giblje z invalidskim vozičkom. Zavezanci morajo imeti v tej nepremičnini prijavljeno stalno bivališče, pravico pa ugotovi davčni organ na podlagi odločbe Zavoda za zdravstveno zavarovanje Slovenije (ZZZS) o pravici do medicinsko-tehničnega pripomočka.

Obe ugodnosti se izključujeta – zavezanci lahko uveljavijo možnost, ki je zanje ugodnejša.
Ali se lahko davčna stopnja še spremeni?
Da, a šele od leta 2017. Občine bodo namreč lahko v skladu z merili svoje prostorske in ekonomske politike davčne stopnje v delu, ki pripada občini, povišale ali znižale za največ 50 odstotkov.
Kaj so nerezidenčne stanovanjske nepremičnine?
To so stanovanja, kjer lastnik oziroma vsi solastniki nimajo prijavljenega stalnega prebivališča.
Kaj pa, če imam v stanovanju najemnike?
Če imate v nepremičnini najemnike, mora biti v letu pred letom, za katero se davek odmerja, v Gursovi evidenci vsaj pol leta zabeleženo oddajanje ali neprofitni najem, sicer se nepremičnina šteje kot prazna.
Če imate v nepremičnini najemnike, mora biti v letu pred letom, za katero se davek odmerja, v Gursovi evidenci vsaj pol leta zabeleženo oddajanje ali neprofitni najem, sicer se nepremičnina šteje kot prazna.
Kako bodo obdavčene luksuzne nepremičnine?
Za rezidenčne in nerezidenčne stanovanjske nepremičnine, katerih vrednost presega 500 tisoč evrov, se davčna stopnja za vrednost nad 500 tisoč evrov poviša za 0,25 odstotne točke. To pomeni: če je rezidenčna stanovanjska nepremičnina vredna 750 tisoč evrov, bo lastnik moral plačati 1.750 evrov davka (torej za vrednost do 500 tisoč evrov 750 evrov in za razliko 250 tisoč evrov dodatnih tisoč evrov).
Kako bodo obdavčene črne gradnje?
Za rezidenčne stanovanjske nepremičnine, ki so sicer nelegalne gradnje, znaša davčna stopnja 0,5 odstotka. Za vse druge nelegalne gradnje se davčne stopnje povišajo za trikrat. Obdavčene pa bodo tiste nelegalne gradnje, za katere je bila izdana pravnomočna inšpekcijska odločba,
Za katere nepremičnine se davek od nepremičnin ne plačuje?
Plačila nepremičninskega davka so oproščene nepremičnine, ki so:

• v lasti tujih držav in jih uporabljajo za namene dejavnosti diplomatskega predstavništva ali konzulata (razen, če tuja država ne ponuja oprostitve davka na nepremičnine ali sorodnega davka za nepremičnine v lasti Republike Slovenije, ki se uporabljajo za opravljanje dejavnosti diplomatskega predstavništva ali konzulata);

• v lasti mednarodnih organizacij ali predstavništev mednarodnih organizacij;

• v lasti institucij EU v Sloveniji in se uporabljajo za opravljanje njihove dejavnosti;

• v lasti humanitarnih organizacij;

• javno dobro – razen nepremičnin ali njihovih delov, ki so namenjeni opravljanju dejavnosti proizvodnje električne energije, izkoriščanju mineralnih surovin, opravljanju pristaniške dejavnosti, letališke dejavnosti in dejavnosti bencinskih servisov;

• kulturni spomeniki, ki niso stanovanjske, poslovne, industrijske ali enerDeli na FacebookPošlji e-pošto

• kulturni spomeniki, ki niso stanovanjske, poslovne, industrijske ali energetske nepremičnine ali kmetijske stavbe;

• sakralni objekti;

• varovalni gozdovi, gozdni rezervati in gozdovi s posebnim namenom brez ukrepanja;

• neplodna zemljišča.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Prvo leto nepremičninskega davka

Pomembni datumi:
15. februar – obvestila o nepremičnini
1. april – datum odmere davka
31. maj – pošiljanje odločb o odmeri davka
16. avgust – rok za plačilo (prvega obroka) davka
Ali bom dobil kakšno obvestilo pred odmero davka?
Da. Geodetska uprava naj bi do sredine februarja vsem lastnikom nepremičnin in drugim davčnim zavezancem (lizingojemalcem, imetnikom služnostne pravice, neprofitnim najemnikom) poslala obvestila o podatkih o nepremičninah, posplošeni tržni vrednosti, ki je pripisana nepremičninam na dan priprave obvestila, skupaj s pripisanim informativnim podatkom o davčnih stopnjah in o izračunanem davku na nepremičnine.
SHUTTERSTOCK SHUTTERSTOCK
Ali bom lahko spreminjal podatke po informativnem obvestilu?
Da, podatke v Gursovi evidenci nepremičnin lahko kadarkoli spreminjate. Če jih boste spremenili do 31. marca, bodo upoštevani novi podatki že pri odločbi, ki jo boste prejeli konec maja. Če boste spreminjali podatke po 1. aprilu, bodo upoštevani pri odmeri davka v letu 2015.
Da, podatke v Gursovi evidenci nepremičnin lahko kadarkoli spreminjate. Če jih boste spremenili do 31. marca, bodo upoštevani novi podatki že pri odločbi, ki jo boste prejeli konec maja. Če boste spreminjali podatke po 1. aprilu, bodo upoštevani pri odmeri davka v letu 2015.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kateri datum bo letos uporabljen za odmero davka?
Podatki, ki bodo v registru nepremičnin evidentirani po stanju na dan 1. aprila 2014, bodo uporabljeni za odmero davka za leto 2014.
Ali bo letos kaj nižja davčna osnova?
Da, letos bo davčna osnova nižja za stanovanjske nepremičnine – upoštevali bodo 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti nepremičnin.
Kdaj bo davčna uprava poslala odločbe o odmeri davka?
Davčna uprava naj bi poslala odločbe o odmeri davka na nepremičnine najpozneje do 31. maja 2014.
Kaj, če sem lastnik nepremičnine, pa odločbe ne dobim?
Davčni zavezanci, ki do 15. junija 2014 odločbe o odmeri davka ne bodo prejeli, morajo najpozneje do 30. junija 2014 obvestiti davčno upravo. Ta bo zavezancu vročila odločbo o odmeri davka z osebno vročitvijo najpozneje do 15. julija 2014.
Ali se lahko pritožim na odločbo?
Da, zoper odločbo o odmeri davka na nepremičnine je dovoljena pritožba po zakonu, ki ureja davčni postopek.
Kdaj bo rok za plačilo davka?
Letos bo rok za plačilo davka 16. avgust 2014.
Kaj, če ne bom mogel plačati celotnega davka naenkrat?
V tem primeru boste lahko davčno upravo prosili za plačilo davka v več obrokih.
Fizične osebe bodo davek lahko plačale v največ štirih obrokih, od katerih prvi zapade v plačilo 16. avgusta, drugi 15. septembra, tretji 15. oktobra in četrti 15. novembra 2014.
Pravne osebe bodo letos davek plačale v največ petih obrokih, če znesek davka presega šest tisoč evrov. Prvi obrok zapade v plačilo 16. avgusta, drugi 15. septembra, tretji 15. oktobra, četrti 15. novembra in peti 15. decembra 2014.
Kaj, če davka sploh ne bom mogel plačati?
V tem primeru davčna uprava izda odDeli na FacebookPošlji e-pošto
V tem primeru davčna uprava izda odločbo o prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine v korist države.

Nepremičninski davek za prazna stanovanja
Shutterstock Shutterstock
Katere stanovanjske nepremičnine se štejejo za nerezidenčne (prazne)?
Nerezidenčna je tista stanovanjska nepremičnina, v kateri na dan odmere davka davčni zavezanec (lastnik) nima prijavljenega stalnega prebivališča oziroma, če ni državljan Republike Slovenije, nima prijavljenega stalnega ali začasnega prebivališča. Prav tako se za nerezidenčno nepremičnino šteje tista nepremičnina, v kateri v letu pred letom, za katero se davek odmerja, ni bil vsaj šest mesecev evidentiran najemni pravni posel neprofitne oddaje ali oddajanje na prostem trgu.
Nerezidenčna je tista stanovanjska nepremičnina, v kateri na dan odmere davka davčni zavezanec (lastnik) nima prijavljenega stalnega prebivališča oziroma, če ni državljan Republike Slovenije, nima prijavljenega stalnega ali začasnega prebivališča. Prav tako se za nerezidenčno nepremičnino šteje tista nepremičnina, v kateri v letu pred letom, za katero se davek odmerja, ni bil vsaj šest mesecev evidentiran najemni pravni posel neprofitne oddaje ali oddajanje na prostem trgu.

Davčni inšpektor ne sme vstopiti v stanovanje, razen če gre za stanovanjske prostore, ki jih je davčni zavezanec določil kot svoj sedež oziroma poslovni prostor, kjer se opravlja dejavnost.
Nerezidenčna je tista stanovanjska nepremičnina, v kateri na dan odmere davka davčni zavezanec (lastnik) nima prijavljenega stalnega prebivališča oziroma, če ni državljan Republike Slovenije, nima prijavljenega stalnega ali začasnega prebivališča. Prav tako se za nerezidenčno nepremičnino šteje tista nepremičnina, v kateri v letu pred letom, za katero se davek odmerja, ni bil vsaj šest mesecev evidentiran najemni pravni posel neprofitne oddaje ali oddajanje na prostem trgu.
Koliko bo obdavčeno prazno stanovanje oziroma hiša?
Po zakonu bodo nerezidenčne stanovanjske nepremičnine obdavčene po 0,50-odstotni davčni stopnji.
Kaj, če je lastnikov več in ima v tej nepremičnini samo eden prijavljeno stalno prebivališče?
Kadar je lastnikov več, pa ima v nepremičnini samo eden od njih prijavljeno stalno prebivališče, se davek odmeri glede na deleže. Torej, če imata dva lastnika enak delež v lastništvu nepreDeli na FacebookPošlji e-pošto
Chris Greenberg, Bloomberg Chris Greenberg, Bloomberg

Če zavezanec izjavi, da je stanovanje prazno, lahko davčna uprava zahteva od upravnikov in dobaviteljev vode, plina, električne energije in podobno, da posredujejo podatke, na podlagi katerih je mogoče ugotavljati, ali se stanovanje uporablja ali ne.

Starši in otroci si med sabo lahko dajo stanovanje v brezplačno uporabo, tudi sestre in bratje.
Kadar je lastnikov več, pa ima v nepremičnini samo eden od njih prijavljeno stalno prebivališče, se davek odmeri glede na deleže. Torej, če imata dva lastnika enak delež v lastništvu nepremičnine, ima pa samo eden od njiju v nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, bo tisti lastnik, ki je prijavljen, plačal za svoj delež davek, ki so ga odmerili po 0,15-odstotni stopnji, drugi Deli na FacebookPošlji e-pošto

0,5-odstotna davčna stopnja je predvidena za prazna stanovanja.
Kadar je lastnikov več, pa ima v nepremičnini samo eden od njih prijavljeno stalno prebivališče, se davek odmeri glede na deleže. Torej, če imata dva lastnika enak delež v lastništvu nepremičnine, ima pa samo eden od njiju v nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, bo tisti lastnik, ki je prijavljen, plačal za svoj delež davek, ki so ga odmerili po 0,15-odstotni stopnji, drugi solastnik, ki tam nima stalnega prebivališča, pa bo za svoj delež obdavčen po 0,50-odstotni davčni stopnji.
Kaj, če nepremičnino oddajam?
Potem morate o najemnem poslu poročati geodetski upravi (Gurs). Rok za poročanje o sklenjenih najemnih poslih je do 15. v naslednjem mesecu. Torej, če ste novembra oddali v najem nepremičnino, morate to Gursu sporočiti do 15. decembra.
Kolikšen davek plačam, če oddam nepremičnino v najem?
V tem primeru bo davčna uprava obdavčila stanovanje po 0,15-odstotni stopnji. Boste pa morali plačati še davek od dohodka iz oddajanja.
Koliko bi me to torej stalo?
Lastnik 60 kvadratnih metrov velikega stanovanja v Ljubljani, vrednega 135 tisoč evrov, ki ga legalno oddaja za 400 evrov na mesec, bi plačal 202,50 evra davka na nepremičnine in 960 evrov davka od dohodka iz oddajanja, torej skupaj skoraj 1.162,50 evra davščin. Če pa bi zatrjeval, da je stanovanje prazno, bi plačal 675 evrov davka na nepremičnine, ne pa tudi davka od najemnine, kar je sicer utaja davka.
Ali lahko ugotovijo, da imam v praznem stanovanju najemnika?
V vaše stanovanje brez sklepa sodišča sicer ne sme nihče vstopiti, a davčna uprava že zdaj lahko preveri, ali imate v praznem stanovanju neprijavljenega najemnika.
Kako lahko davčna uprava preveri, ali imam najemnika?
Preverjanje, ali je stanovanje prazno ali pa so v njem neprijavljeni najemniki, je zahtevno. Davčni inšpektor ne sme vstopiti v stanovanje, razen če gre za stanovanjske prostore, ki jih je davčni zavezanec določil kot svoj sedež oziroma poslovni prostor, kjer se opravlja dejavnost. Pri nadzoru tako uporabljajo podatke in informacije, ki jih prejmejo v prijavah tretjih oseb. Če zavezanec izjavi, da je stanovanje prazno, lahko davčna uprava zahteva od upravnikov in dobaviteljev vode, plina, električne energije in podobno, da posredujejo podatke, na podlagi katerih je mogoče ugotavljati, ali se stanovanje uporablja ali ne.
Preverjanje, ali je stanovanje prazno ali pa so v njem neprijavljeni najemniki, je zahtevno. Davčni inšpektor ne sme vstopiti v stanovanje, razen če gre za stanovanjske prostore, ki jih je davčni zavezanec določil kot svoj sedež oziroma poslovni prostor, kjer se opravlja dejavnost. Pri nadzoru tako uporabljajo podatke in informacije, ki jih prejmejo v prijavah tretjih oseb. Če zavezanec izjavi, da je stanovanje prazno, lahko davčna uprava zahteva od upravnikov in dobaviteljev vode, plina, električne energije in podobno, da posredujejo podatke, na podlagi katerih je mogoče ugotavljati, ali se stanovanje uporablja ali ne.
Ali davčna uprava načrtuje kakšne akcije preverjanja praznih stanovanj?
Ali bo davčna uprava poostrila nadzor nad oddajanjem v najem, se bodo odločili letos, ko bodo obdelali prejete napovedi za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem v letu 2013. Rok za vložitev napovedi za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je bil 15. januar 2014. Do zdaj davčna uprava še ni preverjala Gursovih baz.
Ali moram otroku zaračunati najemnino?
Starši in otroci si med sabo lahko dajo stanovanje v brezplačno uporabo, tudi sestre in bratje. Davka na dohodek od oddajanja premoženja v tem primeru ni, ne sme pa iti za navidezna razmerja oziroma prikrivanje kakšnega drugega pravnega posla, ki bi moral biti obdavčen.
Starši in otroci si med sabo lahko dajo stanovanje v brezplačno uporabo, tudi sestre in bratje. Davka na dohodek od oddajanja premoženja v tem primeru ni, ne sme pa iti za navidezna razmerja oziroma prikrivanje kakšnega drugega pravnega posla, ki bi moral biti obdavčen.
Kaj pa, če v stanovanju brezplačno bivajo otroci, starši, bližnji sorodniki?
Tudi v tem primeru se šteje nepremičnina za nerezidenčno in bi morali plačati višji davek (0,50 odstotka).
Kako lahko uredim status, če v stanovanju bivajo družinski člani?
V takih primerih se lahko na nepremičnini v korist uporabnika (družinskega člana) ustanovi osebna služnost, uporabnik (družinski član) pa mora imeti tam tudi prijavljeno stalno prebivališče.
Kaj pa, če živim v dveh nepremičninah – čez teden v Ljubljani, konec tedna pri družini v Mariboru?
Izračunati si boste morali davčno ugodnejšo varianto in se odločiti. Za eno nepremičnino boste pač morali plačati višjo stopnjo. Lahko pa se s partnerjem dogovorite za drugačno razdelitev premoženja, kar vas bo sicer nekaj stalo. Prenos premoženja med zakoncema sicer ni obdavčen, bosta pa imela stroške z odvetniki in notarji.

Osebna služnost lahko zniža obdavčitev

120 evrov
približno staneta ustanovitev služnosti in vpis v zemljiško knjigo.
Kaj je osebna služnost?
Osebna služnost je pravica imetnika služnosti, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico. Lahko se ustanovi komurkoli in v kakršnemkoli deležu.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kako ustanovim služnost in koliko to stane?
Ustanovitev služnosti in vpis v zemljiško knjigo staneta približno 120 evrov. Med starši in otroki je treba listino (pogodbo o služnosti) le overiti, zato je ta strošek nižji, če jo sestavite sami. Za posle med možem in ženo pa potrebujete notarski zapis. Notar uredi tudi vpis v zemljiško knjigo.
Za kolikšen čas se lahko podeli osebna služnost?
Osebna služnost traja najdlje do imetnikove smrti. Načeloma je lahko tudi pogodbeno omejena. V osnovi pa je trajna in je ustanovljena, dokler se ne izbriše.
Ali lahko lastnik nepremičnine sam izbriše služnost?
Ne, imetnik služnosti mora dovoliti izbris služnosti. Če je pogodba o ustanovitvi služnosti sklenjena za določen čas in imetnik po poteku noče dati izbrisnega dovoljenja, bo potrebna tožba.
Na kaj je treba biti še pozoren pri sestavljanju pogodbe o služnosti?
V pogodbi določite tudi, kdo plača stroške v zvezi s samo lastnino. Ne samo plačilo davkov, temveč tudi stroške obratovanja, investicijskega vzdrževanja, rednega vzdrževanja, pa tudi vprašanja zavarovanja in skrbnosti. Vse to je treba določiti v pogodbi, da pozneje ni sporov.
Kdaj je imetnik služnosti zavezanec za davek na nepremičnine?
Ko je osebna služnost vpisana na celotni nepremičnini.
Kdaj pa bo imetnik osebne služnosti plačal nižji davek?
Če ima imetnik osebne služnosti, ki je zavezanec za plačilo davka, na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, se bo nepremičnina štela za rezidenčno in bo obdavčen po nižji, 0,15-odstotni davčni stopnji.
Kako je s podelitvijo osebne služnosti pri večstanovanjski hiši, kjer je več lastnikov, pa ni vpisane etažne lastnine?
Pri stavbi z več deli, ki v naravi sicer lahko pomenijo sklenjene enote, vendar v registru nepremičnin te niso evidentirane kot samostojne nepremičnine, se bo cela stavba upoštevala kot ena nepremičnina, stopnja davka pa bo vsakemu solastniku določena glede na to, ali ima v stavbi prijavljeno prebivališče, pojasnjujejo na vladi. Osebna služnost se sicer lahko ustanovi tudi na delu nepremičnine, a glede na določbe zakona o davku na nepremičnine imetnik osebne služnosti na deležu nepremičnine ne bo zavezanec za davek na nepremičnine, saj osebna služnost ni vpisana na celotni nepremičnini. Tako bo solastniški delež zavezanca, ki ima na stavbi prijavljeno stalno prebivališče, obdavčen po stopnji 0,15 odstotka, solastniški delež zavezanca, ki v stavbi ne prebiva, pa po stopnji 0,50 odstotka.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kako je z obdavčitvijo, če imetnik služnosti nepremičnino odda v najem?
Zavezanec za davek je imetnik osebne služnosti. Stopnja, po kateri bo nepremičnina obdavčena, je odvisna od tega, ali ima imetnik osebne služnosti na nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče ali pa jo v celoti daje v najem skladno z zakonom.
Do kdaj morajo biti urejena lastniška in služnostna razmerja, da se bodo letos upoštevala pri odmeri davka?
Najpozneje do vključno 31. marca letos, saj je presečni datum za upoštevanje podatkov pri odmeri davka 1. april.
Kako dolgo ponavadi traja vpis osebne služnosti v zemljiški knjigi (ZK)?
Vse skupaj traja okoli deset dni, če ni težav pri vpisu. Namreč približno v treh dneh ZK izda sklep, na katerega je potem možna pritožba v sedmih dneh. Če pritožbe ni, sklep postane pravnomočen.
Kaj pa, če bo oddana vloga in do 1. aprila še ne bo upoštevana v ZK?
Gurs bo pri obdelavi podatkov upošteval tiste podatke o osebni služnosti, ki jih bo dobil iz ZK. Če nekaj ne bo vpisano, tega ne bomo dobili in tudi ne bomo mogli upoštevati. To velja za vse podatke, ki jih Gurs dobi od zunanjih izvajalcev – poleg ZK tudi od ministrstev (kulturnega ministrstva o statusih kulturnih spomenikov, ministrstva za prostor o črnih gradnjah in podobno).
ZK pošlje Gursu podatke o izvedenih vpisih enkrat na dan za vse nepremičnine, pri katerih je bil v posameznem dnevu izvršen vpis spremembe osnovnega pravnega položaja, vpis spremembe imetnikov osnovnega pravnega položaja ali vpis ali izbris stavbne pravice. Torej, če je v ZK denimo na nepremičnini vpisana plomba, ker še poteka vknjižba novega lastnika nepremičnine, tega Gursu ne bodo sporočali, pravijo na zemljiški knjigi. V tem primeru bo moral lastnik sam odnesti na Gurs dokumente (kupoprodajno pogodbo), iz katerih je razvidno, da je novi lastnik nepremičnine.
Ali se bo potem treba pritožiti?
Pritožba zoper odločbo Davčne uprave RS o odmeri davka je sicer možna, vendar če Gurs ne bo spremenil podatkov o stanju na dan 1. aprila, ne bo imela učinkov v tem, ampak šele v prihodnjem odmernem letu, pojasnjujejo na vladi.
Kako pa bo v primerih, ko zaradi spora in tožbe na sodišču ni jasno, kdo je lastnik nepremičnine?
V takih primerih bo najverjetneje plačal davek tisti, ki je trenutno zaveden kot lastnik nepremičnine, menijo sogovorniki. Če se s pravnomočno sodbo izkaže, da dejansko ni bil lastnik, bo ta lahko na podlagi sodbe sprožil obnovo davčnega postopka za vračilo davka. To pa pomeni, da bo moral novi lastnik plačati davek za nazaj, verjetno z obrestmi.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kako bodo obdavčene nepremičnine večjih vrednosti
THINKSTOCK THINKSTOCK
Koliko bo znašal davek za stanovanjske nepremičnine večjih vrednosti?
Za stanovanjske nepremičnine, katerih vrednost presega 500 tisoč evrov, je za razliko nad to mejo predvidena za 0,25 odstotne točke višja davčna stopnja. Če gre za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino, davčna stopnja za vrednost nad 500 tisoč evrov znaša 0,40 odstotka, pri nerezidenčni stanovanjski nepremičnini pa znaša davčna stopnja za vrednost nad 500 tisoč evrov 0,75 odstotka.
Za stanovanjske nepremičnine, katerih vrednost presega 500 tisoč evrov, je za razliko nad to mejo predvidena za 0,25 odstotne točke višja davčna stopnja. Če gre za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino, davčna stopnja za vrednost nad 500 tisoč evrov znaša 0,40 odstotka, pri nerezidenčni stanovanjski nepremičnini pa znaša davčna stopnja za vrednost nad 500 tisoč evrov 0,75 odstotka.

5.077 odločb je davčna uprava lani izdala za nepremičnine, katerih vrednosti presegajo pol milijona evrov.

Kako bo torej odmerjen davek?
V praksi to pomeni, da boste za svojo nepremičnino, ki je vredna denimo 750 tisoč evrov in v kateri imate prijavljeno stalno bivališče, plačali 1.750 evrov davka: od 500 tisoč evrov 750 evrov (po 0,15-odstotni stopnji) in od preostalih 250 tisoč evrov še tisoč evrov (po 0,40-odstotni stopnji).
Ali tudi za nepremičnine večjih vrednosti velja znižana davčna osnova v prvih dveh letih odmere davka?
Letos se kot davčna osnova za vse stanovanjske nepremičnine upošteva 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti nepremičnin, v prihodnjem letu pa 90 odstotkov.
Ali to pomeni, da bom moral dodatno plačati davek na nepremičnine večje vrednosti, kot sem moral plačati letos?
Ne, davek na nepremičnine bo nadomestil tudi davek na nepremičnine večje vrednosti.
Ne strinjam se s tako visoko ocenjeno posplošeno tržno vrednostjo nepremičnine. Se lahko pritožim?
Da. Če se ne boste strinjali z ocenjeno vrednostjo nepremičnine, boste lahko na posebnem obrazcu sporočili davčni upravi, da podatki v registru nepremičnin niso pravi. Ob tem se boste zavezali, da so vaši podatki resnični, sicer lahko kazensko odgovarjate. Nato bo moral cenilec pod kazensko odgovornostjo ugotoviti, da obstajajo posebne okoliščine in kakšen je njihov vpliv, zaradi česar nepremičnina ni vredna toliko, kot je ocenjena vrednost v Gursovem registru nepremičnin. O tej pritožbi oziroma predlogu za spremembo ocenjene vrednosti bo odločala še komisija.
Da. Če se ne boste strinjali z ocenjeno vrednostjo nepremičnine, boste lahko na posebnem obrazcu sporočili davčni upravi, da podatki v registru nepremičnin niso pravi. Ob tem se boste zavezali, da so vaši podatki resnični, sicer lahko kazensko odgovarjate. Nato bo moral cenilec pod kazensko odgovornostjo ugotoviti, da obstajajo posebne okoliščine in kakšen je njihov vpliv, zaradi česar nepremičnina ni vredna toliko, kot je ocenjena vrednost v Gursovem registru nepremičnin. O tej pritožbi oziroma predlogu za spremembo ocenjene vrednosti bo odločala še komisija.

Kako bodo obdavčene novogradnje
Shutterstock Shutterstock
Kdaj mora lastnik, ki hišo še zida, začeti plačevati davek na nepremičnine od stavbe, in ne le od zemljišča?
Obdavčijo se stavbe, ki so vpisane v evidenco stavb. Torej dokler svoje nezgrajene hiše ne vpišete v kataster, boste plačevali le davek na gradbeno zemljišče. Če gre za manjšo parcelo na obrobju mesta, je davčna osnova denimo 15 tisoč evrov, davek pa znaša pol odstotka, torej 75 evrov.
Obdavčijo se stavbe, ki so vpisane v evidenco stavb. Torej dokler svoje nezgrajene hiše ne vpišete v kataster, boste plačevali le davek na gradbeno zemljišče. Če gre za manjšo parcelo na obrobju mesta, je davčna osnova denimo 15 tisoč evrov, davek pa znaša pol odstotka, torej 75 evrov.
Kdaj mora lastnik stavbo vpisati v evidence?
Stavbo je po določbah zakona o evidentiranju nepremičnin treba vpisati v evidence najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del (torej – če gre za individualno hišo – ko je ta končana, ni pa še nujno, da ima uporabno dovoljenje). Če se začne stavba uporabljati pred izvedbo vseh zaključnih gradbenih del, mora investitor gradnje vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb ob začetku uporabe stavbe ali dela stavbe. Investitor gradnje mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb pred prvo prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi.

150 evrov
davka boste plačali za nedograjeno, a evidentirano hišo, ocenjeno na 100 tisoč evrov, če boste imeli tam stalno prebivališče.

300 evrov
davka boste plačali za isto nedograjeno, a evidentirano hišo, če v njej ne boste imeli stalnega prebivališča, boste pa zahtevali, da se njena vrednost – ker je nevseljiva – zniža. Osnova bo skupaj z zemljiščem denimo 60 tisoč evrov.
Stavbo je po določbah zakona o evidentiranju nepremičnin treba vpisati v evidence najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del (torej – če gre za individualno hišo – ko je ta končana, ni pa še nujno, da ima uporabno dovoljenje). Če se začne stavba uporabljati pred izvedbo vseh zaključ
F-Nasvet
Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kako bodo obdavčene novogradnje
Shutterstock Shutterstock
Kdaj mora lastnik, ki hišo še zida, začeti plačevati davek na nepremičnine od stavbe, in ne le od zemljišča?
Obdavčijo se stavbe, ki so vpisane v evidenco stavb. Torej dokler svoje nezgrajene hiše ne vpišete v kataster, boste plačevali le davek na gradbeno zemljišče. Če gre za manjšo parcelo na obrobju mesta, je davčna osnova denimo 15 tisoč evrov, davek pa znaša pol odstotka, torej 75 evrov.
Obdavčijo se stavbe, ki so vpisane v evidenco stavb. Torej dokler svoje nezgrajene hiše ne vpišete v kataster, boste plačevali le davek na gradbeno zemljišče. Če gre za manjšo parcelo na obrobju mesta, je davčna osnova denimo 15 tisoč evrov, davek pa znaša pol odstotka, torej 75 evrov.
Kdaj mora lastnik stavbo vpisati v evidence?
Stavbo je po določbah zakona o evidentiranju nepremičnin treba vpisati v evidence najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del (torej – če gre za individualno hišo – ko je ta končana, ni pa še nujno, da ima uporabno dovoljenje). Če se začne stavba uporabljati pred izvedbo vseh zaključnih gradbenih del, mora investitor gradnje vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb ob začetku uporabe stavbe ali dela stavbe. Investitor gradnje mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb pred prvo prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi.

150 evrov
davka boste plačali za nedograjeno, a evidentirano hišo, ocenjeno na 100 tisoč evrov, če boste imeli tam stalno prebivališče.

300 evrov
davka boste plačali za isto nedograjeno, a evidentirano hišo, če v njej ne boste imeli stalnega prebivališča, boste pa zahtevali, da se njena vrednost – ker je nevseljiva – zniža. Osnova bo skupaj z zemljiščem denimo 60 tisoč evrov.
Stavbo je po določbah zakona o evidentiranju nepremičnin treba vpisati v evidence najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del (torej – če gre za individualno hišo – ko je ta končana, ni pa še nujno, da ima uporabno dovoljenje). Če se začne stavba uporabljati pred izvedbo vseh zaključnih gradbenih del, mora investitor gradnje vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb ob začetku uporabe stavbe ali dela stavbe. Investitor gradnje mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb pred prvo prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi.
Kako bodo obdavčene novogradnje
1/2
F-Nasvet
Deli na FacebookPošlji e-pošto

Zakon o davku na nepremičnine nima olajšav za novogradnje.
Stavbo je po določbah zakona o evidentiranju nepremičnin treba vpisati v evidence najpozneje v 30 dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del (torej – če gre za individualno hišo – ko je ta končana, ni pa še nujno, da ima uporabno dovoljenje). Če se začne stavba uporabljati pred izvedbo vseh zaključnih gradbenih del, mora investitor gradnje vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb ob začetku uporabe stavbe ali dela stavbe. Investitor gradnje mora vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb pred prvo prijavo stalnega prebivališča ali sedeža pravne osebe v stavbi.
Kakšen davek boste plačali, če ste stavbo v kataster vseeno vpisali, še preden ste končali vsa dela?
Če lastnik v stavbi nima prijavljenega stalnega prebivališča, je davčna stopnja 0,5 odstotka od vrednosti zemljišča in stavbe. Torej to se vam ne splača, saj lahko vaš davek kar nekajkrat preseže obveznost, če nedokončane stavbe še ne bi vpisali. Kot rečeno, pa vam je ni treba vpisati, saj še ni končana.
Če stavba še ni dograjena (je pa vpisana v evidence), lahko lastnik spremeni rabo objekta v »objekt, neprimeren za bivanje«, kar ima za posledico nižjo vrednost od ocenjene vrednosti že dokončanega objekta. Vrednost se lahko zniža za polovico.
Če stavba še ni dograjena (je pa vpisana v evidence), lahko lastnik spremeni rabo objekta v »objekt, neprimeren za bivanje«, kar ima za posledico nižjo vrednost od ocenjene vrednosti že dokončanega objekta. Vrednost se lahko zniža za polovico.
Kako lastnik v nedokončani stavbi prijavi stalno prebivališče?
Če ste se že vpisali v kataster in imate hišno številko, lahko v stavbi prijavite stalno prebivališče. Davčna stopnja bo v tem primeru namesto 0,5-odstotna 0,15-odstotna. Pri tem pa morate vedeti, da bo Gurs vašo nepremičnino ocenil kot vseljivo, torej vam njene vrednosti (in s tem davčne osnove) ne bo znižal, kot bi jo, če bi bil objekt neprimeren za bivanje. A to se vam vseeno splača. Če je namreč polna davčna osnova 100 tisoč evrov in gre za rezidenčno nepremičnino, boste plačali 150 evrov davka, če pa je nerezidenčna in je osnova denimo 60 tisoč evrov, boste plačali 300 evrov.
Kako je nepremičnina obdavčena, če je v kataster še vpisana stara hiša, ki je bila skladno z gradbenim dovoljenjem porušena, na njenem mestu pa se je z izdanim gradbenim dovoljenjem začela graditi nova hiša?
Dokler je evidentirana stara hiša, bo ta tudi obdavčena. Za izbris stare in vpis nove stavbe mora poskrbeti lastnik. Izbris se uredi na geodetski upravi. Če je v času presečnega datuma, ki ga za obdavčitev za tekoče leto (letos bo to 1. april) določa zakon o davku na nepremičnine, zemljišče prazno, se bo v tem letu obdavčila samo prazna parcela

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Črne gradnje do trikrat bolj obdavčene

9 tisoč nedovoljenih gradenj naj bi bilo v Sloveniji po oceni ministrstva za infrastrukturo in prostor.
Katere črne gradnje bodo obdavčili?
Po zakonu o davku na nepremičnine je nelegalna gradnja stavba ali del stavbe, za katero je bila izdana pravnomočna inšpekcijska odločba zaradi nelegalne gradnje po predpisih o graditvi objektov in ki je bila na dan 1. januarja leta, za katero se davek odmerja, evidentirana v registru nepremičnin.
Nelegalne gradnje so tudi vse tiste stavbe ali deli stavbe, za katere inšpekcijska odločba ni bila izvršena – torej stavba ali del stavbe ni porušen ali pa zanj ni izdano pravnomočno gradbeno dovoljenje.
Shutterstock Shutterstock
Kako bodo obdavčene črne gradnje?
Za stanovanjske nepremičnine, ki so nelegalne gradnje, znaša davčna stopnja 0,50 odstotka. Za druge vrste nepremičnin pa se davčne stopnje povišajo za trikrat.
Kako pa je z novo možnostjo pritožbe zoper odločbe o črni gradnji?
Lani je bila sprejeta sprememba zakona o graditvi objektov, po kateri bodo lastniki črnih gradenj dobili še eno možnost pritožbe zoper pravnomočno odločbo o črni gradnji. Tako namreč želijopreprečiti morebitne krivice in lastnikom črnih gradenj omogočiti, da jih legalizirajo.
Ali mi lahko medtem porušijo črno gradnjo?
Sprememba zakona predvideva tudi uvedbo enoletnega moratorija za izvršbe za rušenje nedovoljenih objektov. To pomeni, da bi v tem času zamrznili postopke rušenj.
Ali velja moratorij samo za pravnomočne odločbe?
Splošen enoletni moratorij velja za vse – tako za že izdane inšpekcijske odločbe oziroma sklepe o dovolitvi izvršbe kot tudi za tiste, ki bodo izdani v času, ko bo veljal moratorij, oziroma vse, ki jim gradbena inšpekcija še ni izdala inšpekcijskih odločb ali zoper njih sploh še ni uvedla inšpekcijskih postopkov.
Ali to pomeni, da lahko legalizirajo črno gradnjo?
Vlada pripravlja sistemsko ureditev področja. Ko bo zakon sprejet, naj bi na podlagi pritožbe inšpektorji objekt spet obravnavali, in če izpolnjuje pogoje, ga tudi legalizirali.
Vlada pripravlja sistemsko ureditev področja. Ko bo zakon sprejet, naj bi na podlagi pritožbe inšpektorji objekt spet obravnavali, in če izpolnjuje pogoje, ga tudi legalizirali.
Kolikokrat bo dovoljen odlog izvršbe?
Odlog izvršbe bo dovoljen samo enkrat.
Kaj se bo upoštevalo pri vnovičnem presojanju o črni gradnji?
Pri presojanju bodo upoštevali tudi okoliščine, ki se nanašajo na socialni položaj zavezanca – torej, ali ima možnost nadomestnega bivališča – oziroma na gospodarsko funkcijo objekta – torej, ali bi denimo rušenje bilo razlog za odpuščanje delavcev in bi tako lahko nastala večja gospodarska škoda.
Pomembno bo tudi, ali je zavezanec že predlagal ustrezno spremembo prostorskega akta, ki bi omogočila pridobitev gradbenega dovoljenja, ali je celo že vložil popolno zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja.
Kakšni so predpisani roki za odlog izvršbe?
Predpisani roki za odlog izvršbe v primeru odloga zaradi socialnega položaja zavezanca in zaradi ohranjanja gospodarske funkcije objekta ali njegove družbene koristnosti so največ šest mesecev. V primeru odloga zaradi vložene pobude za spremembo prostorskega akta do uveljavitve prostorskega akta oziroma najdlje tri leta, v primeru vložene zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja pa do dokončnosti odločbe o zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja.
Predpisani roki za odlog izvršbe v primeru odloga zaradi socialnega položaja zavezanca in zaradi ohranjanja gospodarske funkcije objekta ali njegove družbene koristnosti so največ šest mesecev. V primeru odloga zaradi vložene pobude za spremembo prostorskega akta do uveljavitve prostorskega akta oziroma najdlje tri leta, v primeru vložene zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja pa do dokončnosti odločbe o zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja.
Kdaj lahko pričakujemo sistemsko ureditev?
Vlada je v strategiji obvladovanja sive ekonomije predvidela, da naj bi do marca 2014 sprejeli zakon o legalizaciji, ki naj bi sistemsko uredil to področje. Cilj zakona bo sanirati stare nedovoljene gradnje in vzpostaviti sistem, ki bi zmanjševal možnost nelegalne gradnje.
Govori se tudi o plačilu odškodnin?
Med predlogi je bil tudi ta, da bi lahko nekatere gradnje legalizirali ob plačilu odškodnine ali takse. Ta bi se pobirala, dokler ne bi črne gradnje legalizirali ali porušili. V proračun naj bi se tako nateklo dodatnih 70 milijonov evrov.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kako bodo obdavčeni espeji, družinski hoteli, turistične kmetije
FOTO: BARBARA REYA FOTO: BARBARA REYA
Kolikšen davek bom plačal, če imam doma prijavljen espe?
Če v nepremičnini, v kateri imate prijavljen status samostojnega podjetnika, živite, je to še vedno rezidenčna stanovanjska nepremičnina in se bo obdavčila po 0,15-odstotni davčni stopnji.
Če v nepremičnini, v kateri imate prijavljen status samostojnega podjetnika, živite, je to še vedno rezidenčna stanovanjska nepremičnina in se bo obdavčila po 0,15-odstotni davčni stopnji.
Kaj pa, če imam v hiši, kjer živim, prijavljen espe in imam tudi delavnico?
Vsak del stavbe v registru nepremičnin ima zabeleženo dejansko rabo, na podlagi česar se bo odmeril nepremičninski davek. To pomeni, da boste za tisti del hiše, kjer živite, plačali davek po 0,15-odstotni davčni stopnji, za tisti del, kjer imate delavnico, pa davek po 0,75-odstotni davčni stopnji, ki velja za poslovno nepremičnino.

Družinski in mladinski hoteli ter turistične kmetije bodo obdavčeni po 0,75-odstotni davčni stopnji.
Vsak del stavbe v registru nepremičnin ima zabeleženo dejansko rabo, na podlagi česar se bo odmeril nepremičninski davek. To pomeni, da boste za tisti del hiše, kjer živite, plačali davek po 0,15-odstotni davčni stopnji, za tisti del, kjer imate delavnico, pa davek po 0,75-odstotni davčni stopnji, ki velja za poslovno nepremičnino.
Občasno v hiši oddajam sobe. Kako bom obdavčen?
Tisti lastniki, ki občasno oddajajo sobe v najem, bodo za ta del plačali davek po 0,50-odstotni davčni stopnji, če je klasifikacija tistega dela stavbe v registru nepremičnin opredeljena za stanovanjsko rabo. Sicer vas lahko doleti tudi 0,75-odstotni davek na nepremičnine.
Kaj pa, če v hiši živim?
Če sobodajalec živi v nepremičnini, v kateri oddaja sobe, bo za tisti del neDeli na FacebookPošlji e-pošto
Če sobodajalec živi v nepremičnini, v kateri oddaja sobe, bo za tisti del nepremičnine, v katerem dejansko živi, plačal 0,15-odstotni davek na nepremičnine, za preostali del pa 0,50-odstotni davek (oziroma 0,75-odstotni, če je nepremičnina opredeljena za poslovno rabo).
Ali moram o sezonskem oddajanju sobe poročati Gursu?
O kratkoročnem sezonskem oddajanju stanovanjskih nepremičnin, ki ne temelji na sklenitvi najemne pogodbe, v evidenco trga nepremičnin ni treba poročati.
Kako bodo obdavčeni družinski ali mladinski hoteli in turistične kmetije?
Družinski in mladinski hoteli ter turistične kmetije bodo obdavčeni po 0,75-odstotni davčni stopnji. Če lastniki bivajo v isti nepremičnini, mora biti v stavbi evidentiran posebej del stavbe, ki je stanovanjski (in bo obdavčen po 0,15-odstotni stopnji), in posebej tisti, ki je nestanovanjski, torej hotel (ki bo obdavčen po 0,75-odstotni stopnji).
Kako bodo obdavčeni skupni prostori, denimo stopnišče, pa klet, podstrešje in podobno?
Vsak del ima svojo dejansko rabo oziroma šifro dejanske rabe (vidite jo na Gursovem portalu Prostor) in glede na dejansko rabo bo različna tudi stopnja davka.
V večstanovanjski ali poslovni oziroma stanovanjsko-poslovni stavbi skupni prostori pripadajo vsem delom stavbe. Njihova vrednost je že vključena v vrednost posameznih delov stavbe (stanovanjskih ali nestanovanjskih).

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kako bodo občine vplivale na višino davka
FOTO: SHUTETRSTOCK FOTO: SHUTETRSTOCK
Ali lahko občina vpliva na višino davka?
Občina lahko v skladu z merili svoje prostorske in ekonomske politike davčne stopnje v delu, ki ji pripada, zviša ali zniža za največ 50 odstotkov. Spremembe davčnih stopenj se določijo v odstotkih, na največ tri decimalke natančno.
Ali lahko občina takoj zniža davčne stopnje v svojem delu?
Ne. V letih 2015 in 2016 občine stopenj ne morejo znižati, lahko pa jih že povišajo.
Kdaj občina davka v svojem delu ne sme znižati?
Zakon je predvidel, da tiste občine, ki v letu pred letom odmere davka prejemajo iz državnega proračuna finančno izravnavo, davčnih stopenj ne smejo znižati.

Občina ne sme povišati davčnih stopenj za kmetijska in gozdna zemljišča.
Zakon je predvidel, da tiste občine, ki v letu pred letom odmere davka prejemajo iz državnega proračuna finančno izravnavo, davčnih stopenj ne smejo znižati.
Katerih davčnih stopenj občina ne sme spreminjati?
Občina ne sme povišati ali znižati davčnih stopenj za črne gradnje.
Kako pa lahko občine obdavčijo kmetijska in gozdna zemljišča?
Občina ne sme povišati davčnih stopenj za kmetijska in gozdna zemljišča ter za druge stavbe, ki so stavbe za javno rabo, in za nepremičnine za namene obrambe (sem sodijo nepremičnine ali deli nepremičnin, ki so kot take po predpisih, ki urejajo določanje objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo, evidentirane v rePošlji e-pošto

50 %
lahko občina poviša ali zniža davčne stopnje v delu, ki ji pripada.
Občina ne sme povišati davčnih stopenj za kmetijska in gozdna zemljišča ter za druge stavbe, ki so stavbe za javno rabo, in za nepremičnine za namene obrambe (sem sodijo nepremičnine ali deli nepremičnin, ki so kot take po predpisih, ki urejajo določanje objektov in okolišev objektov, ki so posebnega pomena za obrambo, evidentirane v registru nepremičnin).
Kako se bodo določali merila in kriteriji za občinsko spremembo davčnih stopenj?
Merila in kriteriji se bodo lahko določali glede na lego nepremičnine, določeno z enoto urejanja prostora v občinskem prostorskem načrtu, in glede na podrobnejšo razdelitev nepremičnin v skupine, ki jih predvideva zakon.
Kdaj mora občina sporočiti zvišanje ali znižanje davčnih stopenj?
Spremembe davčnih stopenj za nepremičnine na njenem območju mora občina določiti z odlokom in jih javno objaviti do 31. decembra leta pred letom, za katero se davek odmerja. Če občina objavi občinski odlok po tem datumu, se upošteva pri odmeri davka v letu po letu objave odloka.
Ali mora občina objavljati spremembe vsako leto?
Ne. Davčne stopnje, ki jih bo določila občina, veljajo tudi za odmere v prihodnjih letih, dokler občina ne določi in objavi novih stopenj oziroma dokler se stopnje ne razveljavijo.
Kako se delijo prihodki od davka?
Polovica odmerjenega davka gre v državni proračun, polovica pa v proračun občin.
Kako pa se davek deli v prihodnjem letu (prvem letu odmere)?
Letos bodo občine dobile znesek davka, ki je enak znesku, ki so ga odmerile za nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč v letu 2012, zmanjšanem za znesek prihodka občine v enakem letu iz pristojbine za vzdrževanje gozdnih cest.
Tudi v letih 2015 in 2016 prihodek pripada državnemu proračunu, občinam pa znesek, ki je enak znesku, ko so odmerile nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč v letu 2012, in del davka iz povišanja davčnih stopenj, ki še pripada občinam.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kako se pritožiti na Gursovo cenitev nepremičnin
FOTO: SHUTTERSTOCK FOTO: SHUTTERSTOCK
Ali se bom lahko pritožil na odločbo davčne uprave o odmeri davka?
Da, zoper odločbo o odmeri davka na nepremičnine je dovoljena pritožba po zakonu, ki ureja davčni postopek.
Ali bo možna tudi pritožba zoper posplošeno tržno vrednost nepremičnine, ki jo je ocenil Gurs?
Da. A pozor, za napačne podatke v pritožbi boste kazensko odgovorni.

Kako bo potekal postopek pritožbe?
Konkretna navodila, kako bo potekal postopek, na Gursu še pripravljajo – znotraj sprememb zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin.
Pred nedavnim pa so nam pojasnili, da boste lahko – če se ne boste strinjali z ocenjeno vrednostjo nepremičnine – predvidoma na posebnem obrazcu sporočili davčni upravi, da podatki v registru nepremičnin niso pravi. Ob tem se boste zavezali, da so vaši podatki resnični, sicer lahko kazensko odgovarjate.
V drugi stopnji bo nekvalificiran organ – cenilec, odgovorni geodet, projektant ali druge osebe, ki imajo licenco – prav tako pod kazensko odgovornostjo moral ugotoviti, da obstajajo posebne okoliščine in kakšen je njihov vpliv, zaradi česar nepremičnina ni vredna toliko, kot je ocenjena vrednost v registru nepremičnin.
O tej pritožbi oziroma predlogu za spremembo ocenjene vrednosti bo v tretji stopnji na podlagi predhodnih usmeritev odločala še komisija, ki jo bo imenovala vlada ter jo bodo sestavljali cenilci, geodeti, predstavniki Gursa in davčne uprave.
O tej pritožbi oziroma predlogu za spremembo ocenjene vrednosti bo v tretji stopnji na podlagi predhodnih usmeritev odločala še komisija, ki jo bo imenovala vlada ter jo bodo sestavljali cenilci, geodeti, predstavniki Gursa in davčne uprave.
Katere so posebne okoliščine?
Tudi to bodo na Gursu še določili. V splošnem pa naj bi bile to tiste značilnosti posamezne nepremičnine, ki pomembno vplivajo na njeno vrednost, a niso zajete v modelih vrednotenja nepremičnin.
Torej, za hišo, ki jo je prizadel potres ali uničil požar, se lahko ocenjena vrednost začasno precej zniža. Ko pa bo hiša spet obnovljena, se bo tudi ocenjena vrednost spet zvišala.
Kaj pa, če so hiše blizu nove hitre ceste – je tudi to posebna okoliščina?
Če imajo vse nepremičnine enak dejavnik, potem to ni posebna okoliščina in je to načeloma že upoštevano v modelih vrednotenja.
Kako pa bo po uvedbi energetskih izkaznic za nepremičnine?
Predvidoma bodo zaradi energetskih Deli na FacebookPošlji e-pošto
Predvidoma bodo zaradi energetskih izkaznic potrebni tudi popravki ocenjenih vrednosti nepremičnin. Na Gursu pričakujejo, da bi se to lahko zgodilo v enem do dveh letih.
Ali bomo vsi lastniki nepremičnin potrebovali energetsko izkaznico?​
Energetska izkaznica je javna listina s podatki o energijski učinkovitosti stavbe in s priporočili za povečanje energijske učinkovitosti. Potrebovali jo bodo vsi lastniki, ki bodo na novo zgradili stavbo, prodajali nepremičnino ali jo dajali v najem za več kot leto dni. Poenostavljeno, če že imate v lasti nepremičnino in je ne nameravate prodati ali oddati, zanjo izkaznice ne potrebujete. Ta rešitev se sicer v našo zakonodajo prenaša zaradi evropske direktive in jo poznajo tudi v drugih evropskih državah. Energetske izkaznice prav tako ne potrebujejo industrijski objekti in skladišča, začasni objekti, stavbe kulturne dediščine, nestanovanjske kmetijske stavbe ter enostavni in nezahtevni objekti.
Kdaj se bodo začele izdajati energetske izkaznice?
Poznavalci pričakujejo, da se bodo bolj množično začele izdajati po sprejetju novega energetskega zakona (ta naj bi namreč določal tudi kazni), kar naj bi se zgodilo do konca tega leta.
Koliko bodo stale?
Cena za zdaj še ni znana in bo, kot pojasnjujejo na ministrstvu za infrastrukturo, odvisna od primera do primera. Neuradno je slišati, naj bi bila »priporočena cena« za stanovanjsko hišo s površino 200 kvadratnih metrov okoli 400 evrov, za večstanovanjske stavbe z uporabno površino do 200 kvadratnih metrov pa 600 evrov (na stanovanjsko enoto). Energetska izkaznica bo veljala deset let.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kako bo treba plačati davek
FOTO: SHUTTERSTOCK FOTO: SHUTTERSTOCK
Na koliko obrokov bom kot fizična oseba lahko plačal davek?
Po zakonu bodo fizične osebe lahko davek plačale v največ štirih zaporednih obrokih, če znesek presega 400 evrov. Prvi obrok zapade v plačilo 20. junija, drugi 20. avgusta, tretji 20. oktobra in četrti 20. decembra leta, za katero se odmerja davek.
Po zakonu bodo fizične osebe lahko davek plačale v največ štirih zaporednih obrokih, če znesek presega 400 evrov. Prvi obrok zapade v plačilo 20. junija, drugi 20. avgusta, tretji 20. oktobra in četrti 20. decembra leta, za katero se odmerja davek.
Če znesek davka ne presega 200 evrov, se davek lahko plača v dveh enakih obrokih, če je znesek davka od 200 do 400 evrov, pa v treh enakih obrokih.

Če davek ne presega 50 evrov za fizične oziroma 500 evrov za pravne osebe, se plača v enem obroku.
V koliko obrokih lahko največ plačajo pravne osebe?
Po zakonu lahko pravne osebe plačajo davek v največ sedmih zaporednih obrokih, če znesek presega šest tisoč evrov. Obroki zapadejo v plačilo vsakega 20. v mesecu od junija do decembra.
Če znesek davka ne presega dva tisoč evrov, lahko pravna oseba plača davek v dveh enakih obrokih. Če je znesek davka za plačilo od dva do štiri tisoč evrov, lahko podjetje plača davek v treh enakih obrokih oziroma, če znaša odmerjeni davek od štiri do šest tisoč evrov, v štirih enakih obrokih.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kdaj davka ne bo mogoče plačati na obroke?
Če davek ne presega 50 evrov za fizične osebe oziroma 500 evrov za pravne, se plača v enem obroku, ki zapade v plačilo najpozneje 20. junija leta, za katero se davek odmerja.
Kako pa bo letos treba plačati davek?
Letos lahko fizične osebe davek plačajo v največ štirih obrokih. Prvi zapade v plačilo 16. avgusta, drugi 15. septembra, tretji 15. oktobra in četrti 15. novembra.
Pravne osebe, katerih davek presega šest tisoč evrov, bodo lahko letos davek plačale v največ petih obrokih – prvi zapade v plačilo 16. avgusta, nato pa vsakega 15. v mesecu do decembra, ko zapade v plačilo peti obrok.
Kaj, če nimam denarja za plačilo davka?
Zakon za socialno šibkejše in invalide predvideva tudi možnost zavarovanja obveznosti – torej vpis zastavne pravice na nepremičnini ter prepoved odtujitve in obremenitve nepremičnine v zemljiško knjigo. Zavezanec mora pri davčni upravi (Durs) vložiti predlog za zavarovanje obveznosti iz naslova davka na nepremičnine. Durs izda odločbo o prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine ter ustanovitvi zastavne pravice na nepremičnini v korist države in občine (letos samo v korist države). S takšno odločbo potem nehajo teči roki za plačilo davka, zamudne obresti in zastaralni roki.
Zakon za socialno šibkejše in invalide predvideva tudi možnost zavarovanja obveznosti – torej vpis zastavne pravice na nepremičnini ter prepoved odtujitve in obremenitve nepremičnine v zemljiško knjigo. Zavezanec mora pri davčni upravi (Durs) vložiti predlog za zavarovanje obveznosti iz naslova davka na nepremičnine. Durs izda odločbo o prepovedi odtujitve in obremenitve nepremičnine ter ustanovitvi zastavne pravice na nepremičnini v korist države in občine (letos samo v korist države). S takšno odločbo potem nehajo teči roki za plačilo davka, zamudne obresti in zastaralni roki.
Ali moram v tem primeru plačati obresti?
Zakon predvideva, da se za znesek celotnega davka zaračunajo obresti po evropski medbančni obrestni meri v skladu z zakonom o davčnem postopku.
Kaj pa, ko lastnik nepremičnine umre?
V tem primeru v postopku dedovanja davek plačajo dediči.

Doleti vas lahko do 10 tisoč evrov kazni
Shutterstock Shutterstock

Lastniki nepremičnin in davčni zavezanci morajo v registru nepremičnin zagotavljati popolne in pravilne podatke o lastniku, uporabniku, najemniku, upravljavcu kot tudi podatke o legi, obliki, površini, dejanski rabi ter druge podatke o nepremičninah. Nadzor izvaja geodetski inšpektor, ki lahko v hitrem postopku o prekršku izreče globo v katerikoli višini znotraj razpona, ki je predpisan.

Lastniki nepremičnin in davčni zavezanci morajo v registru nepremičnin zagotavljati popolne in pravilne podatke o lastniku, uporabniku, najemniku, upravljavcu kot tudi podatke o legi, obliki, površini, dejanski rabi ter druge podatke o nepremičninah. Nadzor izvaja geodetski inšpektor, ki lahko v hitrem postopku o prekršku izreče globo v katerikoli višini znotraj razpona, ki je predpisan.
Kakšne so kazni

Če v register nepremičnin oziroma v evidenco trga nepremičnin ne sporočite popolnih in pravilnih podatkov, vas lahko doleti:

• od 300 do 1.200 evrov globe za fizične osebe;

• od 2.000 do 10.000 evrov globe za podjetja in espeje;

• od 1.000 do 4.100 evrov globe za odgovorne osebe (podjetij, espejev, državnega organa, samoupravne lokalne skupnosti), če ne sporočijo popolnih in pravilnih podatkov v register nepremičnin.

Če ne sporočite novih podatkov, je lahko kazen:

• od 1.000 do 4.100 evrov za odgovorne osebe (podjetij, espejev, državnega organa, samoupravne lokalne skupnosti);

• od 2.000 do 10.000 evrov za podjetja in espeje;

• od 200 do 1.200 evrov za najemodajalca, ki je fizična oseba.

Če odgovorne osebe v državnem orDeli na FacebookPošlji e-pošto

Če odgovorne osebe v državnem organu ne sporočijo podatkov davčni upravi, jih lahko doleti globa od 1.000 do 4.100 evrov.
Davčna vas lahko obdavči tudi za nazaj

Tisti lastniki, ki ne bodo evidentirali svojih nepremičnin, ne bodo ničesar pridobili, ker lahko potem, ko se ugotovi, da nepremičnina že stoji oziroma je bila končana, davčna uprava davek odmeri za nazaj, hkrati pa lastnika nepremičnine tudi kaznuje, opozarjajo na Gursu.

Deli na FacebookPošlji e-pošto
Kolofon

Izdaja: Časnik Finance, d.o.o.

Direktor: Peter Frankl

Pripravila in uredila: Lana Dakić

Tehnična podpora in razvoj: Magazinius

Naslovnica: Dejan Pehlić

Foto: arhiv Financ

Za vaša vprašanja in pobude smo dosegljivi na elektronskem naslovu lana.dakic@finance.si in telefonski številki 01 30 91 527

OMEJITEV ODGOVORNOSTI

Za informacije na teh spletnih straneh veljata omejitev odgovornosti in zaščita avtorskih pravic. Vsebina je zgolj informativne narave. Časnik Finance d.o.o. ne prevzema nikakršne zakonske ali druge odgovornosti za točnost in pravilnost podatkov in tudi ne za strani, do katerih je z naše strani omogočena povezava, niti ne prevzema odgovornosti za morebitno škodo, ki bi obiskovalcem nastala zaradi informacij, pridobljenih na spletnih straneh in podstraneh Finance.si. Časopis Finance si pridržuje tudi pravico do spremembe vseh ali dela podatkov brez vnaprejšnjega obvestila uporabnikom.

Za informacije na teh spletnih straneh veljata omejitev odgovornosti in zaščita avtorskih pravic. Vsebina je zgolj informativne narave. Časnik Finance d.o.o. ne prevzema nikakršne zakonske ali druge odgovornosti za točnost in pravilnost podatkov in tudi ne za strani, do katerih je z naše strani omogočena povezava, niti ne prevzema odgovornosti za morebitno škodo, ki bi obiskovalcem nastala zaradi informacij, pridobljenih na spletnih straneh in podstraneh Finance.si. Časopis Finance si pridržuje tudi pravico do spremembe vseh ali dela podatkov brez vnaprejšnjega obvestila uporabnikom.

www.finance.si/fnasvet
Januar, 2014

WordPress Themes